≪お金の豆知識≫中古住宅リノベーションの資金計画

中古住宅を購入し、リノベーションをして、自分好みのマイホームを手に入れる方が年々増えてきています。

中古住宅のリノベーションを成功させる為には「資金計画」がとても重要です。

 

資金計画があいまいなまま進めてしまうと、思い描いていたマイホームに住むことが出来なかったり、マイホームは手に入れられたもののローンの返済が負担で思い描いていた生活が出来ないと言う事が起こってしまうかもしれません。

 

そのような事を防ぐために今回は中古物件の資金計画の話をさせていただきます。

 

 

自己資金と借入金（リノベーション前の資金）

自己資金の割合

住宅ローンを利用する場合、自己資金で購入価格の２割は準備をしなければならないと考えている方をよくお見受けしますが、実はそんな事はありません。

頭金が無くても借り入れが出来るローンも珍しくありませんし、実際に頭金０円で住宅購入している方も多くいらっしゃいます。

あるローン会社の方の話だと、20代の方で5割以上、30代の方でも3割は頭金0円でローンを利用しているそうですので、無理やり頭金を捻出する必要はないと思います。

 

 

借入金の総額

ではどのくらいの金額までローンを利用出来るのでしょうか。

これは様々な条件で変わってしまうのでざっくりとしかお答えできませんが、だいたい年収の7倍～9倍までローンが利用出来る目安と言われています。

 

 

住宅ローンとリフォームローン

今回利用出来るローンは住宅ローンとリフォームローンの２種類です。

比較すると違いは沢山ありますが、中古住宅を購入する場合は、住宅ローンにリノベーション費用を組み込み、安い金利で借入上限を高く設定出来るようにする事が多いです。

ただし、融資のタイミングは完工後になってしまいます。
ですので、物件購入のタイミングの融資は住宅部分の金額を仮に融資する「つなぎ融資」になり、完工までの期間は利息がつく事になります。

 

また、住宅ローンを組む段階でリノベーションの見積もりが必要となります。

その段階ではっきりと内容が決まっていなくても、最大の想定金額の見積もりを作成してもらい、その見積もりでローンの申請をする事をお勧めします。

 

審査後の融資額を減額する事には問題ありませんが、逆に上げる事は難しく、初めから審査を受けなおす必要があるからです。

 

 

気を付けなければならない事

自己資金も0円で年収の9倍までリノベーションの費用までも借りられるのならば、夢は大きく膨らみますが、返済しながら思い描いている生活が出来るのかどうかは考えなくてはいけません。

実際のローン返済は年収の30％未満、理想は20％以内とも言われています。

また、自己資金があれば返済の総額も少なくなりますし、頭金割合によって金利まで安くなるローンもあります。
ですので、借りられる金額の限度額が実際の借りる金額の正解でもない事を念頭に入れ、計画をして下さい。

 

 

新生活の資金（リノベーション後の資金）

教育資金

まずは子育て世代としては教育費の目安を知っておかなければなりません。

教育費が発生する期間は、子供を幼稚園に3歳から通わせ、大学まで進学した場合、一般的には19年間におよびます。

 

必要な教育費は進学状況によって大きく変わりますが、塾や習い事も含めて計算すると、すべて公立の学校に進学した場合で1,000万円前後、すべて私立の学校に進学した場合であれば2,500万円前後はかかると言われています。

 

これを単純に月で割って考えると、公立校ではひと月あたり約4万円、私立校ではひと月あたり約10万円ものお金がかかる事になります。

とくに大学進学後の4年間で教育費の半数近くを占めてしまいますので、 お子様が小さいうちから貯蓄が出来る余裕を持てると良いと思います。

 

 

維持費

生活費以外にも様々なお金がかかります。
例えば、住宅をもっているだけでかかってしまう固定資産税、マンションの方はそれに加えて管理費修・繕積立費がかかってきます。

そしてマイホームも時間がたてばメンテナンスをしなければならず、一般的には外壁や屋根等の外装(戸建ての場合)は10年経過が目安となり、条件により様々ですが塗装の工事で100万円程かかると言われています。

水回りの交換は10年～20年周期が目安となっていて、内容により金額も様々ですが、目安でキッチンは100万円程、浴室は100万円程、トイレは20万円程、洗面台は20万円程が目安となっています。

また、家庭環境が変化すれば間取りの変更も、汚れが目立ってくればクロスの張替え等が必要となるかもしれません。

 

 

準備資金

住宅購入の頭金で貯蓄していたお金をほとんど使い、教育費を捻出するために日々の生活費を削り、いつまでたっても貯金がないということがあるかもしれません。

しかし、事故や病気、あるいは突然離職することが起こった時の為に生活費の4～6ヶ月分は最低限確保しておく事をお勧めします。
そんな時にいざという時のお金があると経済的にも精神的にも不安が解消されるからです。

 

 

まとめ

資金計画は様々な事を考えながら進めなければいけません。
今までご紹介した内容以外にも知っておいた方が良い事もあります。
働きながら、子育てをしながら全てを考えることはとても労力がいる事です。

人生で最も高い買い物と言われるマイホーム、その買い物を失敗させない為、
専門家と相談しながらきちんと進めていく事をお勧め致します。

 

WAKATTEでは…
住宅の相談はもちろんですが、資金計画もリノベーションの知識もあるファイナンシャルプランナーと相談する事も出来ます。
ローンでお困りであってもローンの専門家をご紹介する事が出来ます。

お客様との打ち合わせの中で、リノベーション後の生活を今までの事例や実体験から想像し、
家庭環境の変化にも対応できるようなプランやメンテナンスの事も考えたプランもご提案させていただきます。

 

 

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